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전세보증금 못 받았을 때 절차 – 내용증명부터 임차권등기

전세보증금 못 받았을 때 절차는 내용증명으로 반환을 요구하고, 이사가 급하면 임차권등기명령을 받은 뒤 나가는 순서입니다. 임차권등기 없이 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권이 사라지므로 이 순서가 핵심입니다. 이 글은 2026-09-11 시행 중인 주택임대차보호법과 우편법 시행규칙을 기준으로 씁니다.

먼저 계약이 끝났는지 확인합니다

보증금 반환 청구의 출발점은 임대차가 종료됐는지입니다. 만기 전에 임대인과 임차인 모두 아무 통지를 하지 않았으면 제6조제1항에 따라 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

묵시적으로 갱신된 계약은 제6조의2제1항에 따라 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다. 같은 조 제2항에 따라 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 통지 기한과 방법은 전세 만기 통보 기한에 있습니다.

내용증명은 어떻게 보내나요

내용증명은 어떤 내용의 문서를 언제 보냈는지 우체국이 증명하는 등기우편입니다. 우편법 시행규칙은 내용증명을 등기취급을 전제로 한 특수취급제도로 정의합니다. 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국이 증명하는 제도라는 뜻입니다. 시행규칙 제48조제1항에 따라 내용문서 원본과 등본 2통을 제출하며, 정보통신망으로 보낼 때는 전자 파일로 냅니다.

문서에는 계약 종료일, 보증금 액수, 반환 요구 기한, 입금 계좌를 적습니다. 반환을 요구한 날짜를 남겨 뒤의 조정·등기·보증 청구에서 근거 서류가 됩니다.

임차권등기명령은 어디에 어떻게 신청하나요

임대차가 끝난 뒤 보증금을 못 받았으면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 제3조의3제1항이 정한 신청처입니다. 같은 조 제2항에 따라 신청서에는 신청의 취지와 이유, 임대차의 목적인 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고 그 사실을 소명합니다.

신청이 기각되면 같은 조 제4항에 따라 항고할 수 있습니다. 신청과 등기에 든 비용은 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. 신청 서식과 첨부 서류는 대한법률구조공단 안내나 관할 법원 민원실에서 확인합니다.

임차권등기를 마치면 이사해도 되나요

임차권등기를 마친 뒤에는 이사해서 전입신고를 옮겨도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 제3조의3제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 그대로 유지된다고 정합니다. 등기 이후에 대항요건을 잃어도 이미 취득한 권리를 상실하지 않습니다. 반대로 등기 전에 짐을 빼고 전입신고를 옮기면 그 시점에 대항요건이 사라집니다.

등기가 완료됐는지 등기부등본 을구에서 확인한 뒤 이사합니다.

분쟁조정위원회와 반환보증 청구는 언제 쓰나요

주택임대차분쟁조정위원회는 보증금 반환 분쟁을 심의·조정하는 기구입니다. 제14조제1항에 따라 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사와 한국감정원의 지사·사무소에 둡니다. 제14조제2항제3호는 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁을 조정 대상으로 정합니다. 제21조제1항에 따라 주택 소재지를 관할하는 조정위원회에 신청하고, 제23조제1항에 따라 접수일부터 60일 이내에 조정을 마칩니다.

이미 법원에 소가 제기된 분쟁이나 상대방이 조정에 응하지 않겠다고 통지한 경우는 제21조제3항에 따라 각하됩니다. 반환보증에 가입해 있으면 보증기관에 보증금 지급을 청구합니다. 청구 조건과 서류는 기관마다 다르므로 가입한 기관의 안내를 따르며, 가입 요건은 전세보증금 반환보증 가입에 있습니다.

소송이나 경매는 어디서 안내받나요

조정이 안 되면 보증금반환청구소송과 그 판결에 따른 경매가 남지만, 이 글은 절차의 존재만 안내합니다. 어느 절차가 맞는지는 대한법률구조공단 상담과 관할 법원 안내를 받습니다.

상황별로 다른 점

새 집 전입신고를 해야 하는 경우

임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 다음에 새 집 전입신고를 합니다. 새 집 잔금일과 등기 완료 시점을 맞춥니다.

집이 이미 경매에 넘어간 경우

경매 절차에서 우선변제권을 주장하려면 대항요건과 확정일자가 있어야 합니다. 제3조의2제3항에 따라 임차주택을 양수인에게 인도해야 보증금을 받으므로, 배당 시점과 이사 시점을 법원 안내에 맞춥니다.

집주인이 바뀐 경우

대항력이 있으면 제3조제4항에 따라 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다. 내용증명과 반환 청구는 새 소유자에게 합니다.

자주 묻는 질문

내용증명 없이 바로 임차권등기명령을 신청해도 되나요

제3조의3제1항의 요건은 임대차 종료와 보증금 미반환이며, 내용증명은 요건이 아닙니다. 종료 사실과 반환 요구의 소명 자료로 쓰이므로 먼저 보내 둡니다.

임차권등기 뒤 새 집에서 확정일자를 받아도 되나요

새 집의 전입신고와 확정일자는 새 계약의 권리이고, 옛 집의 권리는 임차권등기로 유지됩니다. 새 집에서도 이사한 날 전입신고와 확정일자를 받습니다.

조정 결과를 임대인이 안 지키면 어떻게 하나요

조정의 성립과 집행력은 제26조와 제27조가 정하며, 실제 집행은 법원 절차입니다. 조정위원회와 대한법률구조공단의 안내를 받습니다.

만기일이 지나도 입금이 없으면 오늘 내용증명을 보내고, 이사 체크리스트의 보증금 항목에 반환 예정일과 계좌를 적어 두세요.

손없는날은 음력 날짜에서 정해지는 민속 관행이며 길흉을 보장하지 않습니다. 절차·기한·과태료는 확인일 기준 법령·기관 안내를 옮긴 것입니다. 개별 사안은 해당 기관에 확인하세요.