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전세보증금 반환보증 가입 – 기관·시점·준비물

전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 세입자에게 지급하는 상품입니다. HUG는 이 상품을 “전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품”이라고 설명합니다. 이 글은 2026-09-11 확인한 HUG 안내 페이지와 시행 중인 주택임대차보호법을 기준으로 씁니다.

반환보증은 어느 기관에서 취급하나요

주택도시보증공사 HUG, SGI서울보증, 한국주택금융공사 세 곳이 취급합니다. HUG의 상품명은 전세보증금반환보증이고, 주택금융공사는 홈페이지에서 전세지킴보증이라는 이름으로 안내합니다. SGI서울보증은 민간 보증보험사로 같은 성격의 상품을 다룹니다. 세 기관의 요건과 이름이 다르므로 각 기관 안내에서 본인 계약이 조건에 맞는지 확인합니다.

HUG는 위탁 금융기관 창구와 은행 앱 외에 네이버페이·카카오페이·토스에서도 비대면으로 가입을 받는다고 안내합니다. 어느 창구로 신청하든 보증서와 약관은 해당 금융기관이나 HUG 인터넷보증 홈페이지에서 받습니다.

언제 가입해야 하나요

보증기관마다 가입 가능 시점과 요건이 다릅니다. HUG는 신규 계약이면 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청을 받습니다. 갱신 계약이면 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다.

절반이 지나면 그 계약으로는 가입할 수 없으므로 전입신고와 확정일자를 마친 직후에 신청합니다. 다른 기관의 시점은 그 기관 안내에서 확인합니다.

준비물은 무엇인가요

HUG 안내 기준으로 신청 전에 갖춰 둘 것은 다음과 같습니다.

• 임대차계약서 — HUG는 공인중개사를 통해 체결하고 날인한 계약서를 요구합니다
• 확정일자 — 계약서에 부여기관 표시가 있어야 합니다
• 전입신고 — 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고를 마친 상태
• 등기부등본 — 갑구의 권리침해 사항과 을구의 선순위채권 확인용
• 전입세대확인서 — 다른 세대의 전입 내역이 없는지 확인용
• 건축물대장 — 위반건축물 기재 여부 확인용

HUG는 등기부등본에서 갑구에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기가 없는지 봅니다. 을구의 선순위채권이 기준 이내이고 건물과 토지가 모두 임대인 소유인지도 확인합니다. 기준 비율과 보증금 상한은 HUG 안내 화면에 나오며 기관과 시점에 따라 바뀝니다. 등기부 읽는 법은 전세 계약 전 등기부등본 확인에 있습니다.

보증료는 어떻게 정해지나요

보증료는 보증금액·보증기간·주택 유형에 따라 기관이 정한 요율로 계산하며, 금액은 신청 화면에서 확인합니다. HUG 안내에 따르면 보증 해지 같은 정산 사유가 생기면 보증료 계산기간은 전세계약기간 시작일부터 정산사유 발생일까지입니다. 요율은 기관마다 다르므로 한 곳의 숫자로 다른 곳을 짐작하지 않습니다.

우선변제권과는 무엇이 다른가요

우선변제권은 경매·공매가 있어야 작동하고, 반환보증은 경매 없이 보증기관이 지급합니다. 주택임대차보호법 제3조의2제2항의 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매의 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 배당받는 권리입니다. 집이 경매로 넘어가야 쓸 수 있고, 낙찰가에서 선순위 채권을 빼고 남는 돈이 없으면 보증금을 다 받지 못할 수 있습니다.

반환보증은 계약이 끝난 뒤 임대인이 돌려주지 않으면 보증기관이 보증금액을 지급합니다. 경매를 기다릴 필요가 없고 낙찰가에 좌우되지 않습니다. 다만 HUG 가입 조건이 전입신고와 확정일자이므로, 보증에 가입해도 두 가지는 유지해야 합니다.

상황별로 다른 점

보증금이 오르는 갱신 계약

HUG는 갱신 계약도 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청을 받습니다. 보증금이 오르지 않은 갱신은 주택가격을 다시 반영해 보증한도를 심사하지 않는다고 안내합니다. 오른 보증금에는 새 확정일자를 받은 뒤 신청합니다.

다가구·단독주택

HUG는 단독·다중·다가구주택에서 신청인보다 앞선 다른 세입자들의 보증금 합계를 선순위채권에 포함해 봅니다. 타 전세계약체결내역 확인서의 가구수와 건축물대장의 가구수가 같아야 합니다. 앞선 보증금은 임대인 동의를 받아 확정일자 부여기관에 정보 제공을 요청해 확인합니다.

전세대출을 받은 경우

HUG는 질권설정이나 채권양도 통지가 된 전세대출이 있으면 가입을 받지 않되, 협약을 맺은 SGI서울보증의 보증부 전세대출은 예외로 안내합니다. 대출 상품이 어느 쪽인지 대출받은 은행에 확인합니다.

자주 묻는 질문

오피스텔도 가입되나요

HUG는 주거용 오피스텔을 보증대상 주택에 넣되, 전세계약서나 중개대상물확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 한다고 안내합니다. 근린생활시설이나 공관은 대상이 아닙니다.

가입을 거절당하면 어떻게 하나요

거절 사유가 등기부의 선순위채권이나 권리침해라면 그 집의 문제이므로 다른 기관에서도 같은 결과가 나올 수 있습니다. 사유를 서면으로 받아 두고, 계약 전이라면 계약 여부를 다시 검토합니다.

보증금을 못 받으면 언제 청구하나요

계약이 끝난 뒤 임대인이 돌려주지 않을 때 가입한 기관의 청구 절차에 따릅니다. 청구 전에 해야 할 내용증명과 임차권등기명령은 보증금 못 받았을 때에 있습니다.

전입신고와 확정일자를 마친 날 보증기관 조회 화면에서 가입 가능 여부를 확인하고, 이사 체크리스트의 반환보증 항목을 완료로 바꾸세요.

손없는날은 음력 날짜에서 정해지는 민속 관행이며 길흉을 보장하지 않습니다. 절차·기한·과태료는 확인일 기준 법령·기관 안내를 옮긴 것입니다. 개별 사안은 해당 기관에 확인하세요.