절차 안내 › 확정일자 받는 법 – 온라인·주민센터·수수료 600원

대항력과 확정일자 차이 – 요건·효력·받는 곳

대항력은 집주인이 바뀌어도 세입자가 임대차를 주장할 수 있는 힘이고, 확정일자는 경매·공매에서 보증금을 받는 순위를 정하는 표시입니다. 대항력은 전입신고와 인도로 생기고, 확정일자는 계약서에 기관이 날짜를 찍어 줍니다. 이 글은 2026-09-11 시행 중인 주택임대차보호법과 시행령, 확정일자 부여 규칙을 기준으로 씁니다.

대항력은 무엇이고 언제 생기나요

대항력은 등기 없이도 임대차를 제삼자에게 주장할 수 있는 효력입니다. 주택임대차보호법 제3조제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 이때 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 같은 조 제4항에 따라 임차주택을 양수한 사람은 임대인의 지위를 승계하므로, 새 집주인에게 남은 계약 기간과 보증금 반환을 그대로 요구할 수 있습니다.

대항력만으로는 경매에서 배당 순위를 얻지 못합니다. 대항력은 누구에게 임대차를 주장할 수 있는가의 문제이고, 배당에서 몇 번째로 돈을 받는가는 확정일자가 정합니다.

확정일자는 무엇이고 어떤 효력이 있나요

확정일자는 임대차계약증서에 그 날짜에 문서가 있었음을 공적 기관이 표시하는 절차입니다. 제3조의2제2항은 대항요건과 계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 경매·공매의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받는 권리입니다. 확정일자만 있고 전입신고가 없으면 대항요건이 빠져 우선변제권이 성립하지 않습니다.

제3조의2제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 이 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 배당을 받으려면 집을 비워 넘겨야 한다는 뜻입니다.

두 제도를 한눈에 비교하면

요건은 전입신고가 공통이고, 확정일자는 여기에 계약서 날짜 표시를 더한 것입니다. 받는 곳과 비용도 다릅니다.

소액 보증금은 확정일자 없이도 먼저 받나요

보증금이 일정액 이하인 세입자는 확정일자가 없어도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 제8조제1항은 이 권리를 정하되, 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추도록 요구합니다. 최우선변제도 결국 전입신고가 전제입니다. 같은 조 제3항에 따라 이 일정액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.

금액 기준은 시행령이 지역별로 정합니다. 2026-09-11 확인한 시행령 제11조는 우선변제를 받을 임차인의 보증금 상한을, 제10조제1항은 그중 먼저 받는 일정액을 다음과 같이 둡니다.

• 서울특별시 — 보증금 1억6천500만원 이하, 일정액 5천500만원까지
• 과밀억제권역(서울 제외)·세종특별자치시·용인시·화성시·김포시 — 보증금 1억4천500만원 이하, 일정액 4천800만원까지
• 광역시(과밀억제권역·군지역 제외)·안산시·광주시·파주시·이천시·평택시 — 보증금 8천500만원 이하, 일정액 2천800만원까지
• 그 밖의 지역 — 보증금 7천500만원 이하, 일정액 2천500만원까지

확정일자는 어디서 받고 얼마인가요

제3조의6제1항이 정한 부여기관은 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인입니다. 수수료는 확정일자 부여 규칙 제8조제1항에 따라 1건 600원이며, 계약증서가 4장을 초과하면 초과 4장마다 100원이 붙습니다. 온라인 신청과 준비물은 확정일자 받는 법에 있습니다.

상황별로 다른 점

전세

보증금이 크므로 이사한 날 전입신고와 확정일자를 한 창구에서 같이 받습니다. 계약 전에는 등기부등본에서 선순위 근저당을 확인해 두어야 확정일자를 받아도 배당이 남는지 가늠할 수 있습니다.

월세

보증금이 작아도 대항력은 필요합니다. 보증금이 시행령 제11조의 기준 이하이면 최우선변제 대상이 되며, 그 요건도 경매신청 등기 전의 전입신고입니다. 확정일자는 600원이므로 함께 받아 둡니다.

살던 중에 집이 팔린 경우

대항력이 있으면 제3조제4항에 따라 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다. 계약서를 다시 쓰지 않아도 되고, 보증금 반환도 새 소유자에게 청구합니다. 확정일자는 기존 계약서에 받은 것이 그대로 유효합니다.

자주 묻는 질문

확정일자를 먼저 받고 전입신고를 나중에 하면 순위는 언제부터인가요

우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때 성립하므로 늦게 갖춰진 쪽이 기준이 됩니다. 확정일자를 미리 받아 두는 것은 무방하지만, 이사한 날 전입신고를 해야 그날부터 권리가 살아납니다.

보증금을 못 받고 이사해야 하면 대항력이 사라지나요

임차권등기명령을 받아 등기를 마치면 그 뒤 이사해도 제3조의3제5항에 따라 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 절차는 보증금 못 받았을 때에 있습니다.

계약을 갱신하면 확정일자를 다시 받아야 하나요

보증금이 오른 갱신 계약은 오른 금액에 대해 새 확정일자가 필요합니다. 순위는 확정일자를 받은 날 기준이므로 갱신 계약서에도 받아 두어야 인상분이 보호됩니다.

이사 당일 전입신고 창구에서 확정일자까지 받고, 이사 체크리스트의 확정일자 항목을 완료로 바꾸세요.

손없는날은 음력 날짜에서 정해지는 민속 관행이며 길흉을 보장하지 않습니다. 절차·기한·과태료는 확인일 기준 법령·기관 안내를 옮긴 것입니다. 개별 사안은 해당 기관에 확인하세요.