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전세 계약 전 등기부등본 확인 – 갑구·을구 보는 법

전세 계약 전 등기부등본 확인은 계약서의 임대인이 실제 소유자인지, 그 집에 세입자보다 앞선 빚이 얼마나 걸려 있는지 보는 절차입니다. 인터넷등기소에서 주소만 넣으면 그 자리에서 열람할 수 있고, 계약 당일과 잔금일에 한 번씩 더 봅니다. 이 글은 2026-09-11 시행 중인 주택임대차보호법과 같은 날 확인한 인터넷등기소 메뉴를 기준으로 씁니다.

등기부등본은 어디서 어떻게 보나요

인터넷등기소 첫 화면의 열람·발급 메뉴에서 부동산을 고르고 주소로 검색합니다. 2026-09-11 확인한 부동산 메뉴에는 열람·발급, 간편 열람·발급, 소유현황 열람이 있습니다. 열람은 화면으로 보는 것이고 발급은 출력물로 남기는 것이므로 계약 서류로 보관하려면 발급을 받습니다. 수수료는 인터넷등기소 결제 화면에 표시됩니다.

아파트·오피스텔 같은 집합건물은 동·호수까지 넣어야 그 세대의 등기부가 나옵니다. 다가구·단독주택은 건물 등기부와 토지 등기부가 따로 있으므로 둘 다 봅니다.

표제부·갑구·을구는 무엇을 보나요

표제부는 주소·면적·구조 같은 부동산 자체의 표시이고, 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 권리입니다. 표제부에서 계약서 주소와 등기부 주소가 같은지, 건물 용도가 주거용인지 확인합니다. 갑구의 마지막 소유자가 계약서의 임대인과 이름이 같은지 신분증으로 대조하고, 을구에서 근저당권의 채권최고액과 접수 날짜를 봅니다.

각 구의 순위번호와 접수일자가 권리의 순서입니다. 세입자의 순위는 전입신고 다음 날과 확정일자 날짜로 정해지므로, 그보다 접수일이 앞선 권리가 세입자보다 먼저 배당받는 선순위입니다.

근저당·가압류·임차권등기는 어떻게 읽나요

을구의 근저당권은 그 집을 담보로 빌린 돈이고, 채권최고액이 그 상한입니다. 갑구의 가압류·가처분·경매개시결정은 소유자가 빚 문제로 다투는 중이라는 표시입니다. 을구에 임차권등기가 있으면 앞 세입자가 보증금을 못 받고 나간 집이라는 뜻입니다. 주택임대차보호법 제3조의3제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람에게 제8조의 최우선변제를 인정하지 않습니다.

선순위 근저당 채권최고액에 세입자 보증금을 더한 금액이 집값에 가까우면 경매 때 보증금이 남지 않을 수 있습니다. 보증기관이 보는 기준 비율은 전세보증금 반환보증 가입에서 확인합니다.

등기부에 안 나오는 앞 세입자 보증금은 어떻게 아나요

확정일자 정보 제공 요청으로 봅니다. 제3조의6제3항은 주택 임대차에 이해관계가 있는 자가 부여기관에 그 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보를 요청할 수 있다고 정합니다. 요청을 받은 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다.

같은 조 제4항은 계약을 체결하려는 자도 임대인 동의를 받아 같은 정보를 요청할 수 있게 합니다. 다가구주택처럼 세입자가 여럿인 집은 이 정보로 앞선 보증금 합계를 봅니다.

임대인은 무엇을 보여 줘야 하나요

주택임대차보호법 제3조의7은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 두 가지를 임차인에게 제시하도록 정합니다. 첫째는 제3조의6제3항의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보이고, 둘째는 국세와 지방세 납세증명서입니다. 임대인이 계약 전에 정보 제공이나 미납 세금 열람에 동의하면 제시를 갈음할 수 있습니다. 부칙에 따라 이 조항은 개정규정 시행 이후 체결하는 계약부터 적용됩니다.

상황별로 다른 점

전세

보증금이 크므로 을구의 근저당 합계와 앞 세입자 보증금을 더해 집값과 견줍니다. 계약 전에 반환보증 가입이 되는 집인지 보증기관 조회 화면에서 확인해 두면 계약 뒤에 거절당하는 일을 줄입니다.

월세

보증금이 작으면 시행령이 정한 소액 보증금 기준 이하인지 확인합니다. 기준 이하이면 확정일자 없이도 일정액을 먼저 받을 수 있으며, 금액은 대항력과 확정일자 차이에 있습니다.

신축이라 등기부가 없는 경우

보존등기가 안 된 신축 건물은 등기부 자체가 없습니다. 건축물대장으로 건축주와 용도를 확인하고, 등기가 될 때까지 잔금을 미루거나 대한법률구조공단의 안내를 받습니다.

자주 묻는 질문

등기부등본은 계약 전 한 번만 보면 되나요

계약 전, 계약 당일, 잔금일에 한 번씩 세 번 봅니다. 계약과 잔금 사이에 근저당이 새로 설정되는 일이 있으므로 잔금을 치르기 직전에 다시 열람해 계약 때와 같은지 확인합니다.

소유자가 여러 명이면 누구와 계약하나요

갑구에 공유자가 여럿이면 계약서에 공유자 전원의 서명을 받거나 대리인의 위임장과 인감증명서를 확인합니다. 일부 공유자와 맺은 계약의 효력은 대한법률구조공단의 안내를 받습니다.

갑구에 신탁 등기가 있으면 어떻게 하나요

신탁 등기가 있으면 등기부상 소유자는 수탁자입니다. 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대 권한이 누구에게 있는지 확인하고, 계약 여부는 법률 상담을 거쳐 정합니다.

계약 전에 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아 임대인 이름과 을구를 대조하고, 이사 체크리스트의 등기부 항목을 완료로 바꾸세요.

손없는날은 음력 날짜에서 정해지는 민속 관행이며 길흉을 보장하지 않습니다. 절차·기한·과태료는 확인일 기준 법령·기관 안내를 옮긴 것입니다. 개별 사안은 해당 기관에 확인하세요.