내 집 마련의 가장 현실적인 통로가 주택청약입니다.
그런데 가점이 낮은 젊은 층은 가점제로는 당첨이 쉽지 않습니다.
그래서 주목받는 것이 운으로 뽑는 추첨제입니다.
청약 추첨제 조건과 신청 방법, 1순위 요건까지 정리했습니다.
주택청약제도란?
일정 조건을 갖춘 사람에게 아파트를 분양받을 자격을 주는 제도입니다.
청약을 하려면 먼저 주택청약종합저축에 가입해야 합니다.
2015년에 기존 청약예금·부금·저축이 하나로 통합된 상품입니다.
월 2만원부터 50만원까지 자유롭게 납입할 수 있습니다.
분양가상한제로 생기는 이익을 실수요자에게 우선 배분하자는 취지로 만들어진 제도입니다.
청약 대상 주택은 국민주택과 민영주택으로 나뉩니다.
국민주택은 국가, 지자체, LH, 지방공사가 짓는 전용 85㎡ 이하 주택입니다.
민영주택은 그 외의 주택으로, 흔히 아는 브랜드 아파트가 여기 해당합니다.
청약통장 납입, 얼마가 유리할까
여기서 꼭 알아두셔야 할 변화가 있습니다.
예전에는 월 납입 인정 한도가 10만원이었습니다. 그래서 10만원씩 넣는 것이 정석이었습니다.
하지만 2024년 11월부터 인정 한도가 25만원으로 올랐습니다.
즉, 50만원을 넣어도 한 회차에 인정되는 금액은 25만원까지입니다.
국민주택은 저축 총액이 많은 순으로 당첨자를 가리는 경우가 있어, 이 한도가 중요합니다.
여유가 된다면 25만원까지 납입하는 것이 유리해진 셈입니다.
다만 민영주택은 저축 총액이 아니라 예치금 기준을 충족하는지가 관건입니다.
본인이 노리는 주택 유형에 따라 전략이 달라지니, 이 점을 먼저 정하고 납입액을 결정하세요.
주택청약 1순위 조건
1순위에게 먼저 분양하고 남은 물량이 2순위로 갑니다. 그래서 1순위 확보가 중요합니다.
1순위 요건은 국민주택과 민영주택이 다릅니다.
공공분양(국민주택) 1순위 요건
기본 요건은 다음과 같습니다.
- 청약통장 가입 기간 충족
- 납입 횟수 충족
- 세대 구성원 전원 무주택
- 해당 지역 또는 인근 지역 거주
- 일정 기간 내 청약 당첨 사실 없을 것
등본상 세대주여야 하고, 세대원 전원이 주택과 분양권을 갖고 있지 않아야 합니다.
배우자와 세대가 분리되어 있어도 양쪽 모두 무주택이어야 합니다.
가입 기간과 납입 횟수 요건은 지역에 따라 다릅니다.
| 지역 | 납입기간 | 납입횟수 |
| 투기과열지구 청약과열지역 |
2년 이상 | 24회 이상 |
| 위축지역 | 1개월 이상 | 1회 이상 |
| 수도권 | 1년 이상 | 12회 이상 |
| 수도권 외 | 6개월 이상 | 6회 이상 |
규제지역일수록 요건이 까다롭습니다.
중요한 점은 규제지역 지정이 수시로 바뀐다는 것입니다.
투기과열지구와 조정대상지역은 정부 정책에 따라 지정되고 해제되므로, 청약 전에 반드시 현재 상태를 확인하세요.
납입은 매월 약정일에 연체 없이 하는 것이 좋습니다. 연체하면 인정 회차 계산에 불리해집니다.
민영주택 1순위 요건
민영주택은 조건이 조금 다릅니다.
- 청약통장 가입 기간 충족 (지역별 상이)
- 지역별·면적별 예치금 기준 충족
- 무주택자 또는 1주택자
- 일정 기간 내 청약 당첨 사실 없을 것
가장 큰 차이는 1주택자도 1순위가 될 수 있다는 점입니다.
대신 예치금 기준을 맞춰야 합니다. 지역과 면적에 따라 필요한 금액이 다릅니다.
| 서울/부산 | 기타 광역시 | 기타 시/군 | |
| 85㎡ 이하 | 300 | 250 | 200 |
| 102㎡ 이하 | 600 | 400 | 300 |
| 135㎡ 이하 | 1,000 | 700 | 400 |
| 모든 면적 | 1,500 | 1,00 | 500 |
단위는 만원입니다.
예치금은 입주자 모집공고일 이전까지 채워져 있으면 됩니다.
미리 오랫동안 넣어둘 필요는 없습니다. 공고 전에 한 번에 넣어도 인정됩니다.
다만 공고일 이후에 넣으면 소용없으니, 관심 단지가 있다면 미리 채워두시는 편이 안전합니다.
예치금 기준도 개정될 수 있으니 청약홈에서 현재 기준을 확인하세요.
가점제와 추첨제
당첨자를 뽑는 방식은 크게 두 가지입니다.
| 구분 | 선정 방식 | 유리한 사람 |
| 가점제 | 점수가 높은 순서대로 선정 | 무주택 기간이 길고 부양가족이 많은 사람 |
| 추첨제 | 자격을 갖춘 사람 중 무작위 추첨 | 가점이 낮은 젊은 층, 1인 가구 |
민영주택은 두 방식이 일정 비율로 섞여 있습니다.
이 비율은 지역과 전용면적에 따라 다르고, 정부 정책에 따라 자주 조정됩니다.
실제로 가점이 낮은 계층의 당첨 기회를 넓히기 위해 추첨제 비율이 확대된 바 있습니다.
따라서 정확한 비율은 해당 단지의 입주자 모집공고문에서 확인하는 것이 유일하게 확실한 방법입니다.
같은 단지 안에서도 면적별로 비율이 다를 수 있으니 꼼꼼히 보셔야 합니다.
주택청약 가점제
가점은 세 항목을 합산해 총 84점 만점으로 계산합니다.
| 항목 | 만점 |
| 무주택 기간 | 32점 |
| 부양가족 수 | 35점 |
| 청약통장 가입 기간 | 17점 |
무주택 기간은 만 30세부터 계산합니다.
만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산됩니다.
과거에 집을 소유한 적이 있다면, 처분해서 무주택이 된 날과 만 30세가 된 날 중 늦은 날이 기준입니다.
부양가족 수 배점이 가장 크기 때문에, 1인 가구는 가점제로 당첨되기가 현실적으로 어렵습니다.
그래서 추첨제 물량을 노리는 전략이 필요한 것입니다.
주택청약 추첨제
추첨제는 말 그대로 무작위 뽑기입니다.
1순위 자격만 갖추면 가점과 무관하게 동일한 확률로 경쟁합니다.
진행 순서는 이렇습니다.
먼저 가점제 물량을 점수 순으로 배정합니다.
그다음 남은 물량을 대상으로 1순위 중 떨어진 사람들을 모아 추첨합니다.
여기서도 미달이 나면 그때 2순위에게 기회가 돌아갑니다.
주택청약 신청 방법
청약 신청과 당첨 조회, 자격 확인은 모두 청약홈에서 합니다.
한국부동산원이 운영하는 공식 사이트입니다.
- 청약홈에 접속합니다
- 간편인증이나 공동인증서로 로그인합니다
- 청약 신청 메뉴를 선택합니다
- 아파트, 오피스텔, 공공지원 민간임대 중 유형을 고릅니다
- 민영주택과 국민주택 중 선택합니다
- 자격 정보를 입력하면 신청이 완료됩니다
청약홈에는 청약 연습 기능이 있습니다.
실제 신청 전에 미리 해보시면 실수를 크게 줄일 수 있습니다.
청약은 한 번 잘못 넣으면 부적격 처리되어 일정 기간 청약이 제한될 수 있으니 신중해야 합니다.
청약 전 확인할 것
부적격 당첨은 생각보다 흔합니다. 아래를 미리 점검해 보세요.
첫째, 세대원 전원의 주택 소유 여부입니다. 함께 사는 가족 중 한 명이라도 집이 있으면 무주택 요건이 깨집니다.
둘째, 거주 기간입니다. 해당 지역 우선공급은 실제 거주 기간을 따집니다.
셋째, 부양가족 계산입니다. 등본에 함께 올라 있어야 하고, 직계존속은 일정 기간 이상 함께 거주해야 인정됩니다.
넷째, 재당첨 제한입니다. 과거 당첨 이력이 있으면 일정 기간 청약이 제한됩니다.
다섯째, 모집공고문입니다. 결국 모든 기준의 정답은 그 단지의 공고문에 있습니다.
자주 묻는 질문
청약통장에 25만원씩 꼭 넣어야 하나요
국민주택을 노린다면 유리합니다. 민영주택은 예치금 기준만 맞추면 되므로 반드시 그럴 필요는 없습니다.
1주택자도 청약할 수 있나요
민영주택은 1주택자도 1순위가 될 수 있습니다. 다만 추첨제 물량 배정에 제한이 있을 수 있습니다.
가점이 낮으면 방법이 없나요
추첨제 물량과 신혼부부·생애최초 같은 특별공급을 함께 노려보시는 것이 현실적입니다.
청약통장을 해지하면 어떻게 되나요
가입 기간이 초기화됩니다. 다시 만들면 처음부터 쌓아야 하므로 신중히 결정하세요.
부모님이 집이 있는데 무주택인가요
같은 세대라면 유주택으로 봅니다. 다만 직계존속이 만 60세 이상인 경우 등 예외 규정이 있으니 공고문에서 확인하세요.
마무리
청약은 조건을 얼마나 정확히 아느냐가 당락을 가릅니다.
특히 월 납입 인정 한도가 25만원으로 오른 것은 꼭 챙기셔야 할 변화입니다.
규제지역과 추첨제 비율은 자주 바뀌니, 청약 전에 모집공고문을 꼼꼼히 확인하시길 권합니다.